2개 이상 복수 부동산 물건 양도 시 따로 신고해도 될까? (여러 필지 토지, 과세표준, 별도 계산 신고 납부)
안녕하세요, 리치앤웰니스입니다.
이번 포스팅에서는 부동산 양도세와 관련된 이슈를 스터디해보려고 합니다.
동일한 년도 중 복수 물건의 부동산을 양도하는 경우가 생길 수 있는데요, 이 경우 따로따로 계산해서 신고, 납부해도 될까요?
따로따로 신고한다면 과세표준이 낮아지는 효과가 있어 확실히 효과적일 것 같은데 이것이 가능할지 궁금해 집니다.
같이 한 번 알아보시죠.
질문
1. 경매로 한꺼번에 취득한 2개 필지 토지를 한꺼번에 양도할 경우, 양도세를 필지 별로 따로 계산/신고/납부할 수 있나요? 이렇게 하면 세율이 조금 유리해지는 것 같은데, 이것이 법 상 가능한 것인지 궁금합니다.
1-1. 이것이 가능하다면, 양도소득 기본공제를 적용했을 때 세율구간이 달라지는 토지에 기본공제 250만원을 적용시키는 등의 방식이 허용되나요?
예) A필지 양도차익 1천만원, B필지 양도차익 1.4천만원 시, B필지에 기본공제를 적용시켜서 세율구간을 낮추는 것이 적법한 방법인지
1-2. 취득세 신고 시 필지 별 매입 가액을 감정가로 하지 않고 총 가액을 각 필지의 면적비율로 계산해서 신고했었습니다. 양도시에도 총 양도가액을 필지 별 면적비율로 계산해서 계약서에 명시했습니다.
필지별로 양도세를 계산/신고할 수 있다면, 이런 경우 취득가액을 어떻게 설정해야 할까요? (참고로 기준이 달라져도 세율 구간에는 영향이 없습니다.)
2. 경매로 취득한 경우, 취득일을 민사집행법 제135조 잔금납부일로 보면 되나요?
감사합니다.
답변(국세청)
양도소득금액이 있는 거주자는 부동산 등을 2회 이상 양도한 경우 합산하여 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 년도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할 세무서장에게 확정신고하여야 합니다.
즉, 양도소득세는 동일한 과세기간에 기본공제를 250만원 적용받는 것입니다.
귀 사례의 경우처럼 각각 예정신고하여도 다음년도 5월 확정신고기간에는 합산하여 확정신고를 하여야 하는 것입니다.
경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경락인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득시기가 되는 것으로 판단됩니다.
1. 예정신고를 한 경우에는 원칙적으로 확정신고 대상자가 아니지만 다음의 경우에는 예정신고를 하였다 하더라도 반드시 확정신고를 하여야 합니다.
① 당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 2회 이후 양도 시 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 아니한 경우
② 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득기본공제를 소득세법 제103조 제2항의 규정에 의해 공제함에 따라 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
③ 주식 등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득기본공제를 소득세법 제103조 제2항의 규정에 의해 공제함에 따라 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우
2. 동일한 과세기간(1.1~12.31)내에 누진세율 적용대상 부동산 등을 2회 이상 양도한 경우 각각 예정신고 및 납부하실 수 있으며, 합산신고하지 않은 경우에는 다음 해 5월 31일까지 확정신고 및 납부하여야 하는 것이므로 합산신고에 따른 과세표준이 커져서 적용세율이 높아질 수 있습니다.
이 때, 합산으로 인한 추가 납부세액이 발생하는 경우에도 별도의 가산세가 부과되지 아니하는 것임을 알려드립니다.
또한 당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 2회 이후 양도 시 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고한 경우와 합산하여 신고하지 않아 확정신고하는 경우, 당초 각각의 예정신고가 정상적인 경우라면 별도의 차이는 없는 것으로 판단됩니다.
* 소득세법 제110조 [양도소득과세표준 확정신고]
① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조제1항제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
② 제1항은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다.
③ 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 확정신고라 한다.
④ 예정신고를 한 자는 제1항에도 불구하고 해당소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 확정신고를 하는 경우 그 신고서에 양도소득금액 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비 계산에 필요한 서류로서 대통령령으로 정하는 것을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑥ 납세지 관할 세무서장은 제5항에 따라 제출된 신고서나 그 밖의 서류에 미비한 사항 또는 오류가 있는 경우에는 그 보정을 요구할 수 있다.
도움이 되셨나요?
동일한 과세기간 내에 2개 이상 복수의 부동산을 매각하여 양도차액이 발생하는 경우, 각각 따로 계산, 신고 및 납부하는 것이 아니라 합산해야 한다는 것을 알 수 있었습니다. 따로 하는 것 자체는 가능(예정신고)하지만 다음 해 5월에 결국 합산해서 확정신고를 해야한다는 결론이었네요.
동일한 케이스에 해당되시는 분들이 있다면 참고하시기 바랍니다.
오늘도 행복한 하루 되세요!
감사합니다.