자본적 지출과 수익적 지출, 양도세 과세표준 산정을 위한 필요경비

안녕하세요, 리치앤웰니스입니다.

 

이번 포스팅에서는 양도세 관련된 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

우리가 부동산 등을 매도하여 양도차익이 발생했다면 당연히 그에 따른 양도소득세를 납부하게 됩니다.

양도세를 계산하기 위한 '과세표준'을 구할 때 각종 필요경비 등을 공제하게 되는데요, 지출된 경비의 성격에 따라 공제가 되기도 하고 되지 않기도 합니다. (공제가 된다면 그만큼 과세표준이 줄어들게 되니 납세자 입장에서는 좋은 거겠죠.)

 

이번 포스팅에서는 어떤 성격의 비용이 양도세 과세표준을 구할 때 공제가 되고, 어떤 비용은 공제가 되지 않는지 살펴보려고 합니다.

 

 

자본적 지출과 수익적 지출

먼저 자본적 지출이란 고정자산과 관련된 지출 중 해당 고정자산의 가치를 증가시키거나 가용연수를 증가시켜주는 지출을 의미합니다. 부동산이라면 인테리어, 시스템에어컨 등의 설비 투자 또는 대수선비 등이 여기에 속한다고 볼 수 있습니다. 바로 이 자본적 지출에 해당하는 금액이 양도세 과세표준 계산 시 공제되는 금액입니다.

 

반면 수익적 지출이란 해당 자산의 가치를 증가시키는 것이 아닌 가치를 보전하는데 이용되는 지출을 의미합니다. 일시적 수선비 등을 예로 들 수 있겠는데요, 수익적 지출에 해당하는 비용은 과세표준 계산 시 공제가 되지 않습니다.

 

 

회계처리는?

자본적 지출의 경우 자산의 가치를 증가시키는 역할을 하기 때문에 자산에 계상하여야 하고, 수익적 지출은 비용으로 계상하게 됩니다.

 

 

 

관련법령

위 내용과 관련된 자세하고 정확한 내용은 소득세법 제97조에서 확인할 수 있는데요, 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

○ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

 

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31, 2020.6.9>

 

1. 취득가액('지적재조사에 관한 특별법' 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

 

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

 

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

 

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ☜ 위에서 살펴본 '자본적 지출'이 여기에 나옵니다. 상세한 내용은 하단의 시행령 제163조를 보시면 됩니다.

 

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 

(생략)

 

 

 

○ 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비]

 

(생략)

 

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2015.2.3, 2016.2.17, 2018.2.13, 2020.2.11>

 

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 ☜ 다시 한 번 하단의 제67조를 참고..ㅠ

 

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 

2의2. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

 

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

 

3의2. '개발이익환수에 관한 법률'에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

 

3의3. '재건축초과이익 환수에 관한 법률'에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

 

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 

④ 삭제 <2000.12.29>

 

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18, 2018.2.13>

 

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

 

가. '증권거래세법'에 따라 납부한 증권거래세

 

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

 

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

 

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

 

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

 

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 

 

○ 소득세법 시행령 제67조 [즉시상각의 의제]

 

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. <개정 1998. 12. 31.>

 

② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다. <신설 1998. 12. 31., 2020. 2. 11.> ☜ 오늘의 핵심이지 않을까 싶네요!

 

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

 

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

 

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

 

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

 

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 

③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 않은 것으로 한다. <신설 1998. 12. 31., 2013. 2. 15., 2020. 2. 11.>

 

1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 600만원 미만인 경우

 

2. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우

 

3. 3년미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우

 

④ 취득가액이 거래단위별로 100만원 이하인 감가상각자산은 제62조제1항에도 불구하고 이를 그 사업용으로 제공한 날이 속하는 과세기간의 필요경비에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 그러하지 아니하다. <개정 1998. 12. 31., 2010. 2. 18.>

 

1. 당해 고유업무의 성질상 대량으로 보유하는 자산

 

2. 당해 사업의 개시 또는 확장을 위하여 취득한 자산

 

⑤ 제4항에서 “거래단위”라 함은 취득한 자산을 그 취득자가 독립적으로 당해 사업에 직접 사용할 수 있는 것을 말한다. <개정 1998. 12. 31.>

 

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 자산의 장부가액과 처분가액의 차액을 해당 과세기간의 필요경비에 산입할 수 있다. <개정 2010. 2. 18., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13.>

 

1. 시설의 개체(改替) 또는 기술의 낙후로 생산설비의 일부를 폐기한 경우

 

2. 사업의 폐지 또는 사업장의 이전으로 임대차계약에 따라 임차한 사업장의 원상회복을 위하여 시설물을 철거하는 경우

 

⑦ 제4항에도 불구하고 다음 각 호의 재산에 대해서는 이를 그 사업에 사용한 날이 속하는 과세기간에 필요경비로 계상한 것에 한정하여 이를 필요경비에 산입한다. <개정 1995. 12. 30., 1996. 12. 31., 1998. 4. 1., 1998. 12. 31., 1999. 12. 31., 2010. 12. 30., 2020. 2. 11.>

 

1. 어업에 사용되는 어구(어선용구를 포함한다)

 

2. 영화필름, 공구, 가구, 전기기구, 가스기기, 가정용 기구 및 비품, 시계, 시험기기, 측정기기 및 간판

 

3. 대여사업용 비디오테이프 및 음악용 콤팩트디스크로서 개별자산의 취득가액이 30만원 미만인 것

 

4. 전화기(휴대용 전화기를 포함한다) 및 개인용 컴퓨터(그 주변기기를 포함한다)

 

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이번 포스팅에서는 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제가 되는 자본적 지출항목에는 어떤 것들이 있는지 살펴보았습니다. 잘 참고하셔서 세금 납부 시 잘 적용하시기 바라겠습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되세요.

감사합니다.