승계 조합원 입주권의 일시적 2주택 특례 적용 및 양도세 비과세 여부 (주택 취득일, 기산일)

안녕하세요, 리치앤웰니스입니다.

생활속에서 접하게 될 세무 관련 궁금증들을 해결하는데 도움을 드리고자, 각종 케이스 스터디를 포스팅하고 있습니다. 부디 많은 분들께 도움이 되었으면 하는 바램이네요^^

오늘 포스팅에서는 재개발 입주권의 일시적 1가구 2주택 비과세 여부를 문의한 케이스를 소개해 드리려고 합니다. 재개발 입주권을 가지고 있는 상태에서 추가로 주택을 취득 후, 재개발 물건을 완공 후 매도하였을 때 일시적 2주택 특례적용을 받아 양도소득세가 비과세 되는지 여부입니다.

함께 확인해 보시죠!

질문

- 2018년 08월 A재개발 조합원 입주권 취득 (승계조합원)
- 2020년 05월 B주택 취득
- 2022년 08월 A주택(재개발조합원 입주권) 준공 완료
- 2020년 11월 B주택 양도

이 때 A주택에 대해 소득세법 제155조 제1항을 적용하는 경우, 취득일은 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호에 따른 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른날)이 맞는지 확인 부탁드립니다.
이에 따라 B주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 특례적용이 가능한지 궁금합니다.

답변(국세청)

귀 상담의 경우,
조합원입주권이 먼저 취득되고 그 후에 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세 적용이 안되는 것입니다.
해당 입주권이 주택으로 완공되고 1년 이상 지난 후에 다른 주택을 취득하여야 가능한 것으로 판단됩니다.
아래 기획재정부 해석사례를 참고하시기 바랍니다.

* 양도, 기획재정부 재산세제과-37, 2020.01.14
[제목] 조합원입주권이 신축주택으로 완공된 경우, 이를 대체주택으로 보아 일시적 2주택 비과세 적용 여부
[요지] A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택을 취득한 경우로서, A조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하지 않는 것임
[회신] 1세대가 소득세법 제89조 제2항 본문 규정에 따른 A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택을 취득한 경우로서, A조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하지 않는 것임


* 참고 : 소득세법
소득세법제89조 (비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.
1,2(중략)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 따른 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 경우
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대 (..중략..)가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, '도시 및 주거환경정비법'에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

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결론적으로, 조합원입주권이 있는 상태에서 추가 매수하였을 경우에는 일시적 2주택 특례적용에 따른 비과세 처리가 되지 않는다는 것을 알 수 있네요.
재개발 완공 후 1년이 지난 후에 추가로 매입하여야 비과세 적용을 위한 요건이 성립된다는 해석이었습니다.

혹시 케이스가 본인의 상황과 맞는 분들이라면 좋은 참고가 되셨길 바랍니다.
오늘도 행복한 하루 되세요.

감사합니다.