특수관계인 간 거래 시 양도소득 부당행위계산 부인 적용 여부 (ft. 1세대 1주택 비과세, 특수관계인 정의)

안녕하세요, 리치앤웰니스입니다.

 

특수관계인간에 부동산을 거래할 경우, 거래(매매)가격을 어떻게 설정해야 할까요?

 

공인된 감정평가사를 통해 감정평가를 받은 가격, 또는 시가에서 크게 차이가 나지 않는 선에서 거래를 해야 하는 것으로 많은 분들이 알고 계실 겁니다.

그런데 이렇게 대략적으로 알고 있는 것 말고, 법적으로는 어떻게 명시되어 있을까요?

시가의 몇 % 이상 차이가 나면 안되는지 등 구체적인 기준이 법으로 정해져 있는 것인지 어떤지 궁금합니다.

 

이번 포스팅에서는 특수관계자 간 부동산 거래 시의 매매가격에 대해 정상적으로 간주되는 법적 기준과, 이에 따른 양도소득은 어떻게 처리되는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

본격적으로 케이스에 들어가기에 앞서, 세법상 '특수관계인'에 대해 짚고 넘어가겠습니다.

아래 내용을 참고해 주세요.

특수관계인의 뜻. 특수관계인이란?

 

 

질문

시가 13억원하는 아파트를 자녀에게 시가보다 저가인 11억원에 양도하였습니다.

본인과 자녀는 별도세대이며 30세 이상이며, 자녀는 취직한지 7년 되어 매매대금을 전부 지급하고 거래하였습니다.

시가보다 2억원 저가양도한 부분은 증여세가 부과되는지요 아니면 양도소득에 대한 부당행위계산부인규정이 적용되는지요?

 

 

 

답변(국세청)

귀 상담의 경우,

특수관계자간의 양도거래의 경우 소득세법 부당행위계산 부인 적용 여부를 검토하여야 하며, 상증법 제60조 내지 제66조에 의한 "시가"를 적용하여 양도가액을 판단하여 시가에 미달하거나 시가보다 높게 거래하는 경우 그 행위가 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정하는 것입니다.

 

즉, 시가보다 저가로 양도하는 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 시가를 양도가액으로 하는 것으로 하는 것입니다.

 

특수관계인간 부동산을 저가 양수하는 거래로서 시가와 대가의 차이가 "시가의 30%와 3억원 중 적은 금액" 이상인 경우에는 증여세 과세문제가 발생합니다. 이 경우 증여재산가액은 시가와 대가의 차액에서 "시가의 30%와 3억원 중 적은 금액"을 차감한 금액이 되는 것입니다.

 

귀 사례의 경우, 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당하여 시가를 양도가액으로 소득세법상 부당행위계산 부인 적용을 받을 것으로 판단됩니다.

 

 

 

[관련법령]

 

○ 소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]

 

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. <개정 2012.1.1>

 

② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.1.1, 2014.1.1>

 

1. 증여받은 자의 증여세(「상속세 및 증여세법」에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액

 

2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세

 

③ 제2항에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는 「상속세 및 증여세법」의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.

 

④ 제2항에 따른 연수의 계산에 관하여는 제97조의2제3항을 준용한다. <개정 2014.1.1>

 

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2012.1.1>

 

 

○ 재산상속46014-1513, 2000.12.19

 

[제목] 특수관계자에게 재산을 저가양도한 경우 증여세 과세여부

 

[요지]

특수관계에 있는 자에게 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에 당해 재산의 양수자에게는 상속세 및 증여세법 제35조의 규정에 의하여 그 양도대가와 시가와의 차액 상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것이며, 당해 재산의 양도자에게는 소득세법 제101조에 의한 양도소득의 부당행위계산규정이 적용되는 것임.

 

[회신]

특수관계에 있는 자에게 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에 당해 재산의 양수자에게는 상속세 및 증여세법 제35조의 규정에 의하여 그 양도 대가와 시가와의 차액 상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것이며, 당해 재산의 양도자에게는 소득세법 제101조에 의한 양도소득의 부당행위계산규정이 적용되는 것입니다.

 

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이번 사례를 통해 특수관계인 간 부동산 거래 시 어떻게 기준을 잡아야 할지 감을 잡으셨을 거라 생각됩니다.

결국 아래와 같이 정리해 볼 수 있을 것 같네요.

 

1. 특수관계인 간 저가 양도를 하는 경우로서, 시가기준 3억원 이상 차이가 나거나 시가의 5% 이상 차이가 난다면 '시가'를 양도가액으로 하여 매도자에게 양도소득세가 부과된다.

 

2. 시가와 대가의 차이가 '시가의 30%와 3억원 중 적은 금액' 이상인 경우에는 증여세 이슈가 생긴다. 이 경우 증여재산가액은 [시가 - 대가 - (Min(시가의 30%, 3억원)] 이다.

 

여러 상황속에서 특수관계인간 부동산 거래를 하시게 될 경우, 위 내용을 꼭 참고하셔서 거래 전략을 가져가셔야 할 것으로 사료됩니다.

 

그럼 행복한 하루 되세요.

감사합니다.